FAQ

關於杜拜

杜拜的地理位置和交通概況為何？

杜拜位於阿拉伯半島中部，緊鄰阿拉伯灣南岸，屬於阿拉伯聯合大公國（UAE）七個酋長國中最現代化的酋長國。其地理位置優越，處於歐亞非三大洲的交匯處，是重要的交通樞紐。從台灣到杜拜的飛行時間約8個小時。

杜拜有哪些著名的地標，展現了什麼城市特色？

杜拜以創新和建築奇蹟聞名，擁有許多著名地標，包括世界最高建築哈里發塔（Burj Khalifa）、世界最大的人工島嶼棕櫚島（Palm Jumeirah）和帆船酒店（Burj Al Arab）。這些地標展示了杜拜無與倫比的建築技術和現代化都市的形象。

杜拜在經濟和商業上扮演什麼角色？

杜拜是一個全球貿易和商業中心。其自由經濟區、便捷的航運設施和低稅政策吸引了世界各地的投資者和企業。杜拜還擁有全球最大的杜拜購物中心（Dubai Mall），每年舉辦的杜拜購物節吸引數百萬遊客參加。

杜拜的文化特色和發展方向為何？

杜拜融合了來自世界各地的文化，包括傳統的中東風情、傳統阿拉伯市場和歷史悠久的杜拜老城。同時，杜拜也快速向智慧城市轉型，投資於生技醫療、人工智慧、無人機技術和可再生能源等項目。2020年世博會的舉辦也彰顯了杜拜對未來科技的熱情與承諾。

杜拜是一個安全的城市嗎？

杜拜是一個安全的城市，擁有良好的公共安全管理，及極低的犯罪率。以下是關於杜拜安全性的一些要點：

- 世界城市安全排名：根據NUMBEO網站，2024年杜拜在300多個城市中，安全排名第4。當地警察部門的反應速度跟效率都非常高，增強了居民和遊客的安全感。
- 高度監控：杜拜的公共場所和街道上設有大量監控攝影鏡頭，這有助於預防犯罪並迅速處理突發事件。
- 法律和秩序：杜拜的法律體系相對嚴格，對於違法行為有明確和嚴厲的懲罰措施，對於大多數都是需要簽證的居民來說，他們必須完全遵守當地法律。
- 多元文化社會：杜拜是一個多元文化的城市，擁有來自世界各地的居民和遊客，當地對外籍人士通常持開放和包容的態度。
- 奉行伊斯蘭律法：當地人奉行伊斯蘭律法，對於偷竊、強盜、侵佔都會受到律法嚴厲的制裁，因此極少發生犯罪事件。

杜拜房地產的安全性

監管單位是誰？

- 杜拜土地局（Dubai Land Department, 簡稱DLD）與杜拜房地產監管局（The Real Estate Regulatory Agency, 簡稱RERA）共同負責監管杜拜的房地產市場，確保交易的透明性和合法性。

支付安全性

- 選擇值得信任的大開發商：可至杜拜土地局（DLD）官方網頁查詢開發商是否有杜拜的合法開發執照（Licensed real estate developers）。例如Sobha Realty 就是有合法執照、信譽良好的開發商。
- 使用信託帳戶（Escrow Account）：根據杜拜法令第8號（Law No. 8 of 2007）《杜拜房地產信託賬戶法》（Dubai Trust Account Law）的規定，每個開發商的預售項目需註冊並在杜拜土地局（DLD）的監管下設立一個專屬信託帳戶（Escrow Account）。杜拜土地局作為主要監管機構，負責批准信託帳戶的設立、資金監管及項目審核。民眾購買預售屋須將資金匯入信託帳戶，由政府來監督開發商履約後才撥款。

杜拜房地產市場穩定性

- 房地產交易增長：根據2023年杜拜土地局（DLD）的報告，杜拜房地產交易額達到創紀錄的3,890億迪拉姆，比前一年同期增長44%。
- 政府支持：杜拜政府推行經濟多元化政策，強化基礎建設，並吸引國際投資者，促進房地產市場穩定性。
- 投資優勢：杜拜擁有免稅政策、長期簽證，以及高租金回報率，使其成為全球投資者的首選地。
- 市場潛力：穩定的政策與吸引國際資金的措施，顯示杜拜房地產市場具備長期發展的潛力與可靠性。
- 安全的房地產泡沫指數：根據《UBS全球房地產泡沫指數2024》，杜拜的房地產市場被評為中等泡沫風險，相比亞洲及其他主要國家和城市低很多，表現穩健增長且風險可控。（杜拜0.64；東京1.67；多倫多1.03；洛杉磯1.17；邁阿密1.79）

杜拜的房價和投報率

杜拜的房價多少？房價增值幅度是多少？

- 2024年中，杜拜房價中位數約為每坪新台幣51.8萬元，較台北市的76.3萬元相對便宜。杜拜購房無公設比，購買坪數即為實際使用坪數，同樣金額可以買到更多的實際坪數。
- 2023年至2024年，房價增值幅度約為20%。

杜拜租金投資報酬率如何？

- 杜拜房產的租金的平均投報率約為7%-8%，視地段、房型、開發商不同會有所差異。

杜拜出租市場熱絡嗎？

杜拜的出租市場非常熱絡，主要原因包括：

- 人口增長快速：根據杜拜政府的預測，預計到2026年，杜拜人口將達到400萬人。這表示在未來兩年內，預計每年至少新增約10.55萬人以上，顯示住房需求將持續攀升。
- 房屋供應不足：杜拜每年新增約60,000套公寓，但居住需求約70,333戶，供應缺口至少約10,333戶，進一步推高租房市場的需求。
- 高租金增長率：截至2024年9月底，平均租金增幅達19%，租賃市場持續顯現強勁吸引力。
- 高投資回報率：目前杜拜的租金收益率約為7%-8%，遠高於其他國際大城市，吸引更多投資者進入市場。

購房規則和流程

非阿聯酋公民在杜拜購房有什麼限制嗎？幾歲可以在杜拜買房？

- 非阿聯酋公民購房通常不需要特殊的許可，但需要遵循當地的法律和程序，包括提供必要的文件（有效護照）。
- 根據阿聯酋民法，21歲視為成年（完全行為能力者），可獨立買賣杜拜房地產。7歲以上未滿21歲者可在法定監護人的同意下買賣杜拜房地產，但須提供法定監護人相關文件（該文件須取得阿聯酋政府機構認證）。

在杜拜購房的流程是什麼？

1. 鎖房：選定房產後，支付小額訂金，完成鎖房（例如Sobha Realty訂金為房產價格的2%）。
2. 提供基本資料：有效護照「彩色」影本、電子信箱。
3. 簽署訂購單（Booking Form）：簽署由開發商發送的房產訂購單。
4. 簽署正式購房合約（Sale and Purchase Agreement, SPA）：支付首付款及杜拜土地局相關行政費用後，簽署由開發商發出的正式購房合約。
5. 預售屋房產證（Oqood）：簽署SPA後，由開發商向杜拜土地局申請，約三個月內會收到預售屋房產證。
6. 房產證（Title Deed）：房產完工並完成交屋後，會收到正式房產證。

杜拜購房首付款比例？

- 杜拜房產的首付款通常都是房產總價的20%。

杜拜購房會有什麼其他支出？

- 房產總價4%的土地局註冊費用
- 預售屋房產證申請費用（根據開發商不同，預售屋房產證申請費用收取的價格會有所變動。Sobha Realty的預售屋房產證申請費用為1,150迪拉姆）

杜拜持有、出租及售出房產的稅金及費用

杜拜有房屋稅與地價稅嗎？

- 杜拜現行法律不收取房屋稅與地價稅。

杜拜的物業管理費用怎麼計算？

- 不同的物業管理公司收取費用會有所差異
- Sobha Realty旗下的物業管理公司Stay By Latinem的管理費約為每年每平方英尺15-20迪拉姆。（若以Sobha Hartland第一期現行出租金額做估算，約佔每年出租收入的8.3%-9.4%）

杜拜房產如何出租？代租代管費用如何計算？

- Sobha旗下的物業管理公司Stay By Latinem提供短租型的代租代管服務，收取費用通常為每年出租所得的20%左右。
- 長租則需要尋找杜拜當地的不動產公司提供長租代租代管服務，收取費用通常為每年出租所得的5%。
- 短租的服務費用比例較高，但全年淨所得仍是短租較高，因此杜拜的短租市場非常活躍。

杜拜收取所得稅嗎？

- 杜拜現行法律不收取個人所得稅，因此出租或轉賣房產所得皆不扣稅。

杜拜預售屋可以轉賣嗎？

- 杜拜現行法律可以轉賣預售屋，繳款達總價40%以上即可轉賣。

杜拜收取增值稅嗎？

- 杜拜現行法律不收取增值稅（即資本利得稅）

出售杜拜房產會需要支付仲介服務費嗎？

- 若是透過杜拜的房地產仲介出售房產，買家通常須支付交易價格的2%作為仲介服務費。

杜拜房產所有權

外國人可以擁有杜拜房產的完整所有權嗎？

- 非阿聯酋公民可以購買的杜拜房產，只要是位於杜拜的永久產權（Freehold Ownership）區域，買家對房地產的土地與建物皆享有完整的所有權，無時間限制。

購買杜拜的房產有權狀嗎？

- 預售屋：您在支付完首付款及相關行政費用後，會收到由杜拜土地局核發的預售屋房產證（Oqood），並於完工交屋後取得房產證（Title Deed）
- 成屋：您會在交屋後取得房產證（Title Deed）

杜拜房屋貸款

杜拜房屋貸款流程

- 預審：買方提交所需文件，銀行進行貸款預先審核。預審一般需4至5個工作日，若期間銀行要求補充資料，則預審通過所需工作日約為15日。

- 簽訂協議：預審通過後，買方確定購買物件，並與銀行簽訂貸款協議。預審有效期限一般為2個月，須在2個月內確定購買物件。

- 房價估值：杜拜銀行會請評估公司進行房屋評估。評估房產價值後，會發出貸款通知。

- 不反對函：買賣雙方至開發商申請不反對函（No Objection Certificate, NOC）。針對房地產發行NOC，意味該房產無任何未結清的財務責任，可視為一種針對該房產的財務報告，提供潛在買家有關房產財務狀況的保證，確保交易順利進行。

- 過戶：由銷售業務預約至杜拜房地產管理局（RERA）進行過戶手續

杜拜房屋貸款申請所需文件

- 有效護照影本
  - 若有合法居留簽證（如工作或投資簽證）應一併提供影本
- 最近6到12個月的銀行對帳單
  - 若在杜拜的銀行有開戶，並有每個月的迪拉姆流水帳紀錄，會更容易通過貸款申請
- 薪資單或收入證明
  - 若有必要可提供過去報稅單或雇主證明信

杜拜房屋貸款成數、年限與利率

- 外籍人士房屋貸款期限通常為5到25年
- 外籍人士通常至少要付到房款的40%才能貸款，依房產類型及銀行規定有所不同。
- 外籍人士申請房屋貸款的浮動利率大約在3.5%到5%之間
- 貸款的最後一期還款須在65歲以前完成，銀行會以此估算每個月本利應繳款金額。

提供外籍人士房屋貸款的杜拜銀行

- HSBC：提供多種房貸產品，其中一些適合不打算定居杜拜但希望投資房地產的外籍人士。
- Mashreq：這是一家位於阿聯酋的銀行，為外籍居民和非居民提供房貸貸款。
- Emirates NBD：提供廣泛房貸和貸款產品的選擇，擁有多元化的貸款方案。

申請杜拜房屋貸款會有哪些額外費用？

- 房貸註冊費（在杜拜土地局註冊）：貸款金額的0.25%
- 銀行相關費用：
  - 處理費：銀行會收取房貸申請的處理費，具體金額視銀行而定。
  - 房產估價費：銀行會要求對房產進行估價，通常需要支付估價師的費用。
  - 保險註冊費：銀行可能會收取相關的保險註冊費，特別是與房貸相關的財產保險。
- 貸款保障保險（房貸人壽保險）
  - 費用：取決於房產價值、貸款額以及借款人的年齡和健康狀況等。

杜拜簽證

杜拜有哪些簽證類型？

根據阿拉伯聯合大公國政府網站（The United Arab Emirates’ Government portal）

阿聯酋有許多不同的簽證分類，以下介紹通常會申請的簽證：

1. 轉機簽證（Transit Visa）：

- - 48小時簽證（入境後開始計時，單次入境，不可延長）
  - 96小時簽證（入境後開始計時，單次入境，不可延長）

1. 旅遊簽證（Tourist Visa）：

- - 短期30天旅遊簽證（分為單次入境、多次入境）
  - 長期60天旅遊簽證（分為單次入境、多次入境）
  - 5年多次入境旅遊簽證（每次停留為90天，可延長90天）

1. 就業簽證（Residence Visa for Working in the UAE）：

- - 期限：通常為2年或3年，視雇主和公司類型而定。

1. 投資者簽證（Residence Visa for Investor in the UAE）：

- - 期限：通常為2年或5年，視投資金額和類型而定。

1. 黃金簽證（Golden Visa）：

- - 期限：通常為5到10年，可續期。

購買杜拜房產會取得簽證嗎？

根據杜拜土地局官方網站，房地產投資者可獲得2種簽證：

- 投資者簽證（Residence Visa for Investor in the UAE）：持有價值不低於75萬迪拉姆的房產，2年有效期限，可申請續期。
- 黃金簽證（Golden Visa）：持有價值不低於200萬迪拉姆的房產。10年有效期限，可申請續期。

什麼是黃金簽證？

根據阿拉伯聯合大公國政府網站及杜拜土地局官方網站：

- 黃金簽證允許擁有價值等於或超過200萬迪拉姆 房地產的投資者申請 10年可續期的居留許可證。申請人亦可為配偶、子女及父母申請。

黃金簽證如何申請？

根據阿拉伯聯合大公國政府網站及杜拜土地局官方網站：

- 黃金簽證申請資格：
  - 房產價值需達200萬迪拉姆，可為一處或多處房產，且必須完全由投資者本人持有，並登記於申請人名下。
  - 若房產為貸款購買，需提交銀行出具的無異議證明信（NOC），表明銀行同意以該房產申請居留許可，並註明已支付金額及剩餘餘額。
  - 申請人必須身處阿聯酋境內。
- 申請所需文件：
  - 護照
  - 電子產權證明書/產權契約
  - 個人照片
  - 阿聯酋身分證（如有）
  - 當前居留許可的副本（如有）
- 申請管道
  - 阿聯酋提供「一觸即辦（One Touch）」黃金簽證服務，可通過 ICP官網（Federal Authority For Identity, Citizenship, Customs & Port Security）或下載 ICP 應用程式（適用於 Google Play 和 App Store）進行申請。
  - 可請當地代辦簽證的專業公司代為申請，費用另計

其他

匯款到杜拜有什麼注意事項？

- 支付房產款項：
  - 本人帳戶匯款：
    - 需要文件：除了臨櫃匯款須提供的身分證、帳戶存摺、印鑑以外，臺灣的銀行通常還會要求提供房產訂購單（Booking Form）。
    - 匯款幣值：臺灣銀行沒有提供迪拉姆的外匯服務，依據不同開發商要求，通常須先換匯使用美金匯款。
    - 匯率落差：規模較大的杜拜開發商通常會同時提供美金帳戶和迪拉姆帳戶，規模較小的開發商則可能只提供迪拉姆帳戶，外匯過去的美金會轉成迪拉姆，依不同銀行的匯率不同，匯出金額會有些許落差（1美金：3.64-3.67迪拉姆）。
    - 匯款模式：建議選擇全額到戶（OUR），以避免匯款過程中被中轉銀行內扣手續費；或者多匯30-50美金供中轉銀行扣手續費，以確保足額繳款。
  - 非本人帳戶匯款
    - 杜拜有些開發商會要求提供第三方匯款切結書，有的開發商會要求提供有政府公證的繳款者與買方關係證明，例如直系親屬關係、或公司雇主僱員關係等身份證明文件，以防止無正當性的金錢流入。

杜拜有外匯管制嗎？收到的租金如何匯回臺灣？

- 杜拜現行法律沒有外匯進出管制，匯回台灣速度很快。
- 杜拜大部分的銀行都有提供國際匯款服務，亦可使用Paypal、西聯匯款等方式。

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